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北京倉儲(chǔ)物流供需兩旺 2023年將迎28.4萬平方米新增供應(yīng)

2023年01月09日來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

隨著新增供應(yīng)增加，2022年北京倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的狀態(tài)。

根據(jù)世邦魏理仕近期發(fā)布的報(bào)告，2022年第四季度，北京倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)新增項(xiàng)目共計(jì)30萬平方米。至此，全年放量約77.1萬平方米，突破歷史最高水平。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，2022年四季度新增項(xiàng)目主要位于房山、大興京南以及首次錄得高標(biāo)倉儲(chǔ)入市的大興空港子市場(chǎng)。此外，順義空港、平谷馬坊和經(jīng)開區(qū)亦有新項(xiàng)目入市。至2022年末時(shí)，北京市場(chǎng)空置率上升至18%。

2022年，北京在保供穩(wěn)需上持續(xù)發(fā)力。第三方物流、醫(yī)藥、數(shù)據(jù)中心、冷鏈等行業(yè)成為倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)的需求引擎。其中，第三方物流占據(jù)了全年新租總量的34%。2022年四季度，北京市場(chǎng)錄得多筆面積在5000~15000平方米的社區(qū)團(tuán)購(gòu)及生鮮電商類成交，數(shù)據(jù)中心及冷鏈租戶亦有表現(xiàn)。

隨著新增供應(yīng)密集入市和疫情影響，至2022年四季度時(shí)，北京全市平均租金增速較上季度有所放緩，環(huán)比上漲0.5%至每月每平方米57元，年度同比漲幅2.9%。其中，年漲幅最大的子市場(chǎng)為符合城配剛需的通州、大興京南及馬駒橋等區(qū)域。

從子市場(chǎng)表現(xiàn)來看，馬駒橋、大興京南及順義空港等核心子市場(chǎng)為主要活躍區(qū)域。隨著租戶租金敏感度提高，以成本為導(dǎo)向的京內(nèi)搬遷置換和外溢需求日漸凸顯，但同時(shí)高承租能力的剛需企業(yè)亦在順義空港、經(jīng)開區(qū)等核心子市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李虹表示：“2023年北京倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將迎來28.4萬平方米的新增供應(yīng)，其中平谷、密云及大興機(jī)場(chǎng)等新興區(qū)域?qū)楹诵膮^(qū)域外溢需求提供更多優(yōu)質(zhì)空間選擇。隨著土地供應(yīng)政策持續(xù)放寬，這些區(qū)域在2022年亦有倉儲(chǔ)物流用地釋放，有望在長(zhǎng)期逐步緩解北京城配供需矛盾，并填補(bǔ)地緣倉儲(chǔ)物流及產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的空白?！?

值得注意的是，環(huán)京市場(chǎng)供應(yīng)量仍在不斷增加。根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，截至2022年四季度時(shí)，廊坊市場(chǎng)已連續(xù)七個(gè)季度供應(yīng)放量，廣陽、固安及霸州子市場(chǎng)共計(jì)入市61萬平方米的高標(biāo)倉儲(chǔ)項(xiàng)目。同時(shí)，天津市場(chǎng)則在武清竣工一個(gè)高標(biāo)倉儲(chǔ)項(xiàng)目，帶來15萬平方米的新增供應(yīng)。

從2022全年看，環(huán)京區(qū)域中廊坊市場(chǎng)拔得頭籌，超過京津兩地新增供應(yīng)的總和。據(jù)李虹介紹，在當(dāng)?shù)匚锪魇袌?chǎng)承壓之下，業(yè)主降租引商策略取得成效，2022年四季度凈吸納量錄得17.7萬平方米，第三方物流貢獻(xiàn)了全年72%的新租面積。而天津市場(chǎng)則受疫情影響波動(dòng)較大，目前需求仍較為低迷，四季度空置率環(huán)比繼續(xù)攀升。

在租金方面，廊坊、天津兩市場(chǎng)于2022年四季度均加速下行，此前較穩(wěn)健的廊坊北三縣和天津?yàn)I海新區(qū)、西青、北辰等子市場(chǎng)也開始松動(dòng)。

李虹指出，后續(xù)廊坊和天津市場(chǎng)供應(yīng)將繼續(xù)放量，2023年預(yù)計(jì)入市約188萬平方米新增供應(yīng)。她認(rèn)為，隨著防疫政策的調(diào)整，環(huán)京市場(chǎng)的租賃需求復(fù)蘇和新增供應(yīng)去化將逐步回升?！俺确槐比h、天津武清及北辰等傳統(tǒng)子市場(chǎng)外，廊坊廣陽經(jīng)開區(qū)、固安等新建項(xiàng)目眾多的近京子市場(chǎng)亦逐漸嶄露頭角，并有望為成本導(dǎo)向型租戶提供更多環(huán)京布局的選擇?！?